De Vlaamse politieke meerderheid bereikte deze week een akkoord over de zogenaamde ‘betonstop’ die de verdere afkalving van de open ruimte moet afremmen.
Een goede zaak, maar het is wel wachten op de concrete uitwerking. Financieel zijn de eigenaars de winnaars van het akkoord. ten koste van de belastingbetaler. Bovendien valt nog te bezien in welke mate het akkoord de verdere betonnering van de open ruimte effectief zal afremmen. Ondertussen waarschuwt Erik Grietens van BBL voor speculatie.
12.000 hectare
Concreet is er een akkoord dat ervoor moet zorgen dat 12.000 hectare (120 vierkante kilometer) aan ‘woonuitbreidingsgebied’ gevrijwaard blijft van bebouwing. BBL verwacht dat de gronden die van bebouwing gered worden, gebruikt zullen worden voor aanleg van bos, voor (bio)landbouw, voor speelruimte voor kinderen en jongeren ….
Erik Grietens (BBL): “Zal dit wel betaalbaar zijn?”
“Een goede zaak en echt wel een vooruitgang naar een beleid voor behoud van open ruimte”, aldus Erik Grietens van de Bond Beter Leefmilieu. Maar doordat het politiek uitgangspunt het financieel belang van de eigenaars was, zal de uitwerking volgens de BBL uitdraaien op een zware factuur voor de Vlaamse belastingbetaler. De eigenaars zullen namelijk vergoed worden aan de sterk gestegen marktwaarde van de gronden, niet aan de aankoopwaarde van de terreinen.
Teveel bouwgrond
Volgens Grietens moet er niet gevreesd worden voor een tekort aan bouwgronden. Grietens: “We hebben een idee van de bevolkingsaangroei de komende 30 jaar, dus wat de nood is aan bouwgronden. Daaruit blijkt dus dat slechts een derde van de al bestaande bouwgronden nodig zal zijn. Vergeet niet dat er nog 30,000 hectare woonzone voorzien is, naast de 12.000 hectare woonuitbreidingsgebied. Het klopt dus helemaal niet dat de ‘betonstop’ ervoor zal zorgen dat er niet meer gebouwd wordt. ‘Bouwshift’ naar bebouwing in bestaande woongebieden in plaats van percelen in omliggende open ruimte is daarom een betere term dan ‘betonstop’.”
Gemeentefinanciën
Bovendien is het niet zeker dat het akkoord effectief een halt toeroept aan de verder betonnering van de openbare ruimte, aangezien het nog steeds mogelijk zal zijn om nieuwe woonuitbreidingsgebeiden te creëren. Het zijn vooral de gemeenten voor wie de betonnering een lucratieve zaak is, soms zelfs een financiële noodzaak. Enerzijds door de directe inkomst van de verkoop, anderzijds door de belastingen die ze ontvangen (onroerende voorheffing) van de nieuwe eigenaars na verkoop.
Met het nieuwe akkoord zal de helft van de inkomsten uit verkoop moeten doorgestort worden naar de hogere overheid, aan onroerende voorheffing wordt niet geraakt. De gemeenten, die soms financieel afhankelijk zijn van de creatie van woongebieden, zullen dus in de toekomst de helft van de meerwaarde op de gronden blijven ontvangen, én de onroerende voorheffingen op de verkochte gronden.
Het akkoord bevat ook nog een potentiële achterpoort . Erik Grietens: “De gemeente kan beslissen om de woonuitbreidingsgebieden toch vrij te geven voor bebouwing. We verwachten niet dat dat zal gebeuren, omdat dat enkel kan via een complexe procedure.”
“Ik heb geen weet van clausules om verdere speculatie tegen te houden.”
Het is maar de vraag of het Vlaams akkoord realistisch is aangezien het de gemeenten een financieringsmechnisme ontneemt zonder financiële compensatie. In tegendeel: in plaats van inkomsten te halen uit de verkoop van gronden zal verwacht worden dat de gemeenten geld spenderen om gronden van de eigenaars over te kopen, en men kan de vraag stellen of de gemeenten dat geld wel hebben. Erik Grietens: “Vlaanderen schuift de financiële verantwoordelijkheid door naar de gemeentebesturen, die het geld niet hebben voor de aankoop van die gronden.”
Speculatie
“De kans is groot dat het akkoord speculatie in de hand gaat werken”, stelt Grietens ook nog. “Het kan best zijn dat mensen grond gekocht hebben aan de prijs van landbouw- of bosgrond, die dan door nieuwe ontwikkeling plots veel meer waard wordt. Als de overheid dan de marktwaarde moet betalen in plaats van de aankoopwaarde, dan is er een risico dat speculatie zal beloond worden. Daarom moeten de eigenaars vergoed worden op basis van wat ze zelf geïnvesteerd hebben, niet op basis van de meerwaarde ten gevolge van de vastgoedontwikkeling van het terrein.”
“Moesten de woonuitbreidingsgebieden vast liggen, dan is speculatie moeilijk, maar de realiteit is dat er met bestemmingen geschoven wordt. Dus er blijft een risico op speculatie, en de kans is groot dat dit effectief zal gebeuren. De teksten met de details van het akkoord zijn nog niet bekend, maar ik heb geen weet van mechanismen die zouden voorzien zijn om speculatie tegen te houden.”
